撰文 | 花姐
出品 | 楼花网

每一个楼花，北京海淀都是地王终于独一无二的。这里是北京海淀楼花网。

北京海淀的地王终于供地节奏，终于迎来了关键转折。北京海淀

7月7日，地王终于四季青镇西郊机场HD00-1408-0034、北京海淀0049、地王终于0040地块正式进入第八轮供地清单。北京海淀当晚，地王终于该地块被激活，北京海淀转入用地预申请程序。地王终于若流程顺利，北京海淀最终买家将于8月中旬揭晓。地王终于

对于当下的北京海淀北京土拍市场而言，这块地的登场具有里程碑式的意义：

1. 海淀2026年首宗宅地：这是海淀今年首次推出商品住宅用地。上一次海淀宅地出让还要追溯到2025年12月23日，当时海开控股以84.56亿元摘得上地0702地块。
2. 2026年北京地王：地块起拍价高达85.55亿元，刷新了2026年至今北京土地市场的最高纪录，超越了朝阳区南磨房乡广渠路0409-10地块（70.5亿元）。
3. 海淀龙头地位稳固：作为北京土拍的绝对核心，2025年海淀成交7宗宅地，总金额达448亿元，占比31.6%，强势超越朝阳区的311.15亿元。

仅凭上述三点，四季青地块已稳稳占据京城地产圈的“C位”。

根据年初供地计划，海淀后续还将有朱房村地块（5.19公顷）和西北旺D1地块（4公顷）入市。目前，北京已列入供地清单但尚未出让的地块共计25宗，其中8宗已明确上架，2宗进入预申请阶段，起拍总价292亿元。

对比今年上半年北京成交宅地21宗、总金额339.743亿元的数据，随着下半年朝阳、海淀核心地块的陆续登场，土拍市场的含金量将进一步提升。

政策创新：给海淀规自委点个赞

先来看看海淀新地王的具体指标。该宗地由三部分组成：

1. 0034宅地：用地规模48003.33㎡，建筑规模76805.328㎡，容积率1.6，限高25米；
2. 0049宅地：用地规模21223.80㎡，建筑规模33958.08㎡，容积率1.6，限高25米；
3. 0040商服用地：用地规模15925.11㎡，建筑规模31850.22㎡，容积率2.0，限高24米。

从指标分析，该项目将被打造为8层洋房豪宅，且配套资源近在咫尺。

从土拍文件来看，该地块在规划政策上有三大亮点，体现了极高的人性化考量：

1. 统筹一体化开发：两块宅地在总建面不变的前提下，容积率可自行调节。这一灵活机制借鉴了保利熙瑞项目的成功经验。
2. 优化“好房子”设计：明确允许减少风雨连廊、架空层、通高跃层等非居住功能设置。此举吸取了海开上地0702地块因过度追求“好房子”设计而遭遇举报的前车之鉴，更注重实用性与市场接受度。
3. 地下空间连通：两块宅地可实现地下连通，这也是保利熙瑞作为北京地产圈“先行者”带来的创新实践。

针对这三点创新，必须为海淀规自委点赞，其顶层规划设计周全且务实。

项目包袱：噪音、配建与道路

在肯定优点的同时，也不能忽视该地块面临的挑战：

1. 沉重的配建义务：需配建8500平方米公共设施，包括卫生、养老、助残、文化室各一处，以及体育、社区管理、邮政等用房。其中，2100平方米邮政设施由邮政部门以建安成本价接收，其余设施由竞得人建设后无偿移交。
2. 道路占用容积率：须建设两条南北向街坊路（宽11米），纳入土地出让范围。这将占用住宅容积率，导致两块宅地的实际容积率提升至约1.75。
3. 西郊机场噪音与限高：地块距西郊机场跑道仅600米，噪音影响显著。同时，需严格控制建筑高度，遵循自东向西、由低到高的空间秩序，形成平滑舒缓的城市天际线。这也意味着小区密度将加大，东侧楼栋高度须低于8层。

值得注意的是，目前公开文件仅限制了建筑高度，而未限制建筑最高点——后者约束更为严格，这为产品设计留出了一定空间。

周边竞品：三大参考楼盘

四季青地块率先登场，将对周边2-3.6公里范围内的在售楼盘产生何种冲击？目前主要有三个参考对象：

1. 海宸元境
2. 位置/开发商：宝山中路，中建壹品开发。
3. 指标：总供应396套，容积率2.1，均价8.34万/㎡。
4. 户型：99-139㎡三居、四居，总价800万起。

5. 去化：截至7月7日，累计网签270套，去化率68%，为上半年海淀新房销冠。其中120-130㎡面积段供应121套，网签41套。

6. 北京隅海岄

7. 位置/开发商：宝山中路，金隅地产开发。
8. 指标：总供应458套，容积率2.1，均价8.53万/㎡。
9. 户型：99㎡小三房及140㎡四居搭配。

10. 去化：截至7月7日，累计网签213套，去化率46.5%。其中120-130㎡面积段供应155套，网签32套；130-150㎡面积段供应194套，网签101套。

11. 保利熙瑞

12. 位置/开发商：半壁店，北距西郊机场跑道约2公里，保利发展开发。
13. 指标：总供应323套，容积率1.43（西山现有最低密地块），均价12-13万/㎡。
14. 户型：139㎡（60套）、166㎡（140套）、200㎡以上（113套）。
15. 去化：6月底首开认购109套，集中成交20亿元，目前网签数据未出。

结合市场表现，四季青地块应采取差异化路线。其容积率1.6（扣除道路后实际约1.75），低于海宸元境和海岄，但高于保利熙瑞。

然而，四季青地块背负着商业配建的沉重包袱。若按商业100%自持、建安成本全部摊入住宅计算，0034和0049两宗宅地的起拍楼面地价约为7.87万元/㎡。

对比周边老盘的实际成交楼面价：海宸元境5.68万元/㎡、海岄5.73万元/㎡、熙瑞7.84万元/㎡。

由此可见，四季青地块的起拍价已处于高位，而这仅仅是起拍价。

强排推测：产品定位与竞品分析

基于老盘参照，我们对四季青地块的产品进行推演。

地块核心参数回顾：
1. 两个地块实际容积率约1.75；
2. 建筑限高25米，由东低西高逐步递进；
3. 两块地容积率可统筹规划。

据此，花姐构建了一版两个宅地的强排推测方案：

一、0034地块（北地块）
* 规划：共计11栋楼，主打135㎡、168㎡和205㎡户型。
* 布局：
* 东侧均为7F，主力户型为168㎡洋房；
* 中间3栋为楼王，8F，户型为205㎡；
* 西侧3栋，8F，户型为135㎡。

二、0049地块（南地块）
* 规划：共计6栋楼，主打135㎡、150㎡户型。
* 布局：
* 东侧均为7F，户型为135㎡；
* 西侧为8F，户型为150㎡。

据此推测，四季青地块的主力户型将锁定为四款：135㎡、150㎡、168㎡和205㎡。

这一策略巧妙避开了海宸元境与海岄的入门级产品，以及去化相对缓慢的120-130㎡面积段，直接对标高端改善需求。

四季青地块的主要对标项目，无疑是保利熙瑞。数据显示，保利熙瑞首开客户中，55%为海淀紧密地缘性客户，来自万柳、中关村等豪宅板块的客户占比25%。

此番四季青地块拍卖，花姐坚信保利发展必将到场参战。

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