北京进深 | 徐迪
7月1日，北京别墅北京通州宋庄镇TZ01-0101-0001地块正式进入用地预申请阶段。又现亿起

• 交易起始价：9.962亿元
• 折合楼面价：约1.73万元/㎡
• 预申请截止：7月30日17:00

地块背景：从“打包”到“拆分”

该地块在今年3月底发布的盘通拍《第二轮拟供应商品住宅用地清单》中首次亮相。当时，州格住宅该地块与东侧的小镇0002商业用地打包在一起，总用地面积约7.26公顷。地块

此次进入预申请程序的拆分仅为0001地块，性质为纯居住用地：
* 占地面积：5.5公顷
* 规划建筑面积：5.77万㎡
* 容积率：1.05
* 限高：18米

低容积率与低限高指标，上架使其具备典型的北京别墅别墅项目开发素质。

配建要求

根据规划要求，又现亿起地上部分需配建以下设施，盘通拍并无偿移交相关部门：
1. 开闭站：占地300㎡，州格住宅建面600㎡，小镇移交区供电公司。地块
2. 配电室：建面150㎡，拆分移交区供电公司。

项目渊源：格拉斯小镇收储项目

该地块隶属于格拉斯小镇收储项目。格拉斯小镇是鲁能地产继“优山美地”之后，在北京打造的又一标志性别墅社区。

• 开发历程：自2004年拿地至今，项目历时20余年，总占地约3300亩，分8期开发。
• 产品规模：共计1087户，包含471栋独栋别墅和616户叠拼合院。
• 交付情况：2008年至2023年间陆续交房。
• 产品演变：前期以多种风格的独栋别墅为主；2021年开盘的六期项目引入了叠拼和合院产品。

区位与规划限制

新供应地块位于格拉斯小镇北侧，东至葛渠路，北至老河湾。出让文件对防洪安全及建筑高度提出了严格限制：

1. 防洪高程要求

鉴于地块临近河道，为保障防洪安全，二级开发建设时，与葛渠老河湾相邻的街坊路及地块地坪高程需满足：
* 高于葛渠老河湾上段20年蓄涝水位（20.2m）以上0.5m；
* 高于葛渠老河湾下段20年蓄涝水位（20.5m）以上0.5m；
* 且不低于周边地坪高程。

2. 建筑高度控制

规划范围位于城乡高度协调区，旨在建立平缓过渡的高度秩序：
* 限高18米：依据已批复的规综方案，严禁出现断崖式天际线变化，禁止大规模高度重复的建筑群体。
* 严控“高低配”：此规定体现了政策对“高低配”（高层搭配低层）落差的严格管控，避免开发商为追求高溢价而破坏社区整体和谐，确保建筑高度过渡自然。
* 街廓比营造：结合周边道路红线宽度，营造舒适宜人的街廓比例，兼顾经济性要求。

建筑风貌与色彩指引

地块规划强调构建符合北京城市副中心新时代气质的居住风貌：

• 整体风格：现代简约、精致典雅、富有活力、绿色生态。
• 色彩体系：位于国际交往色彩区，以高明度、低艳度的中色调为主。主体色推荐白色、浅灰色、浅黄色，塑造现代开放、水城一色、清新明亮的意象。
• 材料建议：推荐使用玻璃、石材、金属等精致且具现代感的建筑材料，鼓励采用新型建材，彰显时代特色。
• 屋顶形态：塑造丰富多变的屋顶形态，并与周边地区保持整体协调性。