2026年7月8日，中国整摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在深圳论坛上发表关键判断：中国房地产调整已进入第六年，房地且极可能接近尾声。产快基于历史周期规律，别调大幅调整期通常持续六至七年，中国整这一时间节点的房地到来，标志着市场可能正在从“深度出清”转向“底部震荡”。产快

一、别调 数据背后的中国整残酷现实：从“调整”到“雪崩”

国家统计局的追踪数据揭示了过去六年中国楼市的剧烈收缩。全国房价累计跌幅高达 31%，房地但这仅仅是产快平均数背后的冰山一角：

• 一线城市退潮：整体下跌 16%。北京房价回撤至2016年8月水平，别调上海退回2016年3月，中国整而深圳作为风向标，房地资产缩水近 40%，产快直接跌回2015年底的起点。
• 三四线城市惨烈回调：缺乏产业支撑的城市面临腰斩式下跌。廊坊累计暴跌 71%，南通下跌 60%，武汉下跌 57%。

这种跌幅远超常规意义上的“调整”，更像是一场资产价格的雪崩。然而，舆论场中仍存在一种认知偏差：“没跌到零，没跌到白菜价，所以不算崩。”这种观点忽视了普通人的真实体感。对于民众而言，判断好坏的标准并非抽象的经济指标，而是这六年来生活质量的实质性下降。

二、 科技红利与房地产红利的错位

有人辩称，这六年是科技突破的六年：芯片自主化、大模型爆发、商业航天上天。这些事实毋庸置疑，但必须看清其分配结构：科技红利主要被少数精英阶层捕获，绝大多数普通人被排除在外。

相比之下，房地产曾是普惠性最强的财富引擎：
1. 资产增值简单化：只要持有房产，即便缺乏专业知识，资产也能随大势翻倍。
2. 产业链就业吸纳：房地产链条极长，从包工头、建材商到餐饮外卖，养活数以千万计的底层劳动者。

然而，随着行业下行，这一“普惠红利”彻底消失。

三、 就业市场的“血洗”与地方财政的断崖

房地产不仅是居住属性，更是巨大的就业蓄水池和财政来源。其衰退对微观就业和宏观财政造成了双重打击：

1. 行业大裁员：每两人中有一人失业

全国房地产开发企业从业人数从2019年的 293.7万人锐减至2025年的 150.7万人，六年间减少 143万人，减员比例高达 48.69%。
* 头部企业重灾区：碧桂园累计裁员超 11万人（比例超86%）；易居企业集团裁员比例高达 93.48%。
* 连带效应：这种“血洗”不仅限于房企，更波及上下游建筑、装修、中介等关联行业。

2. 土地财政腰斩：地方基建停摆

2025年全国土地出让收入仅录得 4.15万亿元，较2021年峰值（8.7万亿元）直接腰斩，降幅达 52.3%。
* 财政缺口：凭空消失的 4.6万亿元，相当于河北省整整两年的GDP总量。
* 社会影响：公共基建工程大面积停摆，工程款拖欠常态化；体制内绩效奖金大幅缩水，部分基层教育和医疗机构甚至出现数月欠薪现象。

3. 家庭财富蒸发：162万亿的消失

瑞银测算显示，过去四年房价累计下跌30%-40%，导致约 162万亿元资产凭空消失。
* 人均损失：摊至每位城镇居民，损失超过 17万元。
* 家庭冲击：全国城市家庭财富缩水近 40万亿元。这不仅是账面上的数字，更是无数家庭的首付、父母的养老钱以及年轻人“六个钱包”换来的安居梦。

四、 微观困境：资产负债表衰退下的“防御性生存”

宏观政策的“去杠杆”旨在救银行、救地方债、保经济安全，但对普通人而言，我们是被麻醉的病人，而非医生。这六年，普通人的生活状态可概括为：

• 刚性支出 vs 弹性收入：房贷一分不能少，工资说降就降，房价说跌就跌。
• 消费降级与防御：为了规避违约风险，居民压缩非必要开支。外卖凑满减、视频会员共享、转向低价超市。这并非简单的消费观念转变，而是资产负债表衰退下的本能防御。
• 负反馈循环：房价每跌10%，大部分家庭账面财富缩水6%以上。财富缩水导致居民存款增速持续高于收入增速，消费市场陷入低欲望循环。
• 提前还贷潮：过去六年最热门的“理财”方式竟是提前还贷，居民年化融资规模下降了 3.2万亿元。

更痛苦的是负资产困境：2021年以200万购入的房产，如今价值可能不足50万。首付归零，房贷依旧，47%的受访业主陷入房价跌破买入价的窘境。这种“给银行打工还债”的无力感，成为下行期最沉重的心理枷锁。

五、 结语：调整的成本与人心

邢自强建议加大库存消化力度、降低按揭成本，并将资源投向就业优先的消费支持领域。这些建议切中肯綮，但大白话的核心只有一句：快别调整了，够了。

• 成本与红利的错配：调整的成本由当下支付，红利却属于遥远的未来。
• 无人幸免：这六年，各行各业裁员、失业、收入下降的人，无论是否直接从事房地产，都与楼市调整息息相关。
• 改革的代价：我们并非要回到全民炒房的疯狂年代，也支持必要的结构性改革。但改革不应以牺牲一代人的生活质量为代价。

CF40研究预测2027年企稳，瑞银预测2026年下半年触底。专家们在“猜底”，普通人在“熬底”。这个人为制造的经济下行期，最大的后遗症不是冰冷的数字，而是人心。

房子是用来住的，不是用来熬的；人也是用来活的，不是用来扛的。别再让普通人为这场无休无止的调整支付代价了。