文/北京进深 林振兴

7月6日，金隅神盘北京隅·海岄实景示范区正式亮相。何琳

何琳立于台前，挺身齐肩黑发搭配利落西装，而出裙摆及膝，金隅神盘气色较此前在中建八局任职时更为饱满。何琳那种被“红盘”淬炼出的挺身从容感，透过细节一览无余。而出

北京隅·海岄营销负责人 何琳

这是金隅神盘何琳跳槽至金隅地产后的首次公开亮相，身份明确：海岄营销负责人。何琳

全程陪同助阵的挺身还有她的前任——李向明。李向明原任海岄营销负责人，而出现转任金隅地产社群运营品牌负责人。金隅神盘

在京城地产界，何琳“营销+社群”的挺身男女搭档模式极为罕见。这种排兵布阵并非偶然，而是金隅地产集团营销中心负责人张晓龙与北京管理中心营销总监张鹏的精心布局。

当前高端红盘竞争已从单纯的产品、价格比拼，升级为房企资源倾斜度与重视程度的较量。张晓龙与张鹏两位高管全程紧盯项目动态，统筹资源落地，确保去化进度。

张鹏前脚刚在朝阳东序站台，后脚便转战海淀海岄坐镇。集团高层“双王牌”操盘手的顶配阵容，不仅彰显了海岄的战略优先级，更印证了这是金隅地产今年不容有失的关键战役。

自去年6月拿下海岄地块后，金隅地产在北京土拍市场沉寂整整一年。这意味着，海岄不仅是旗舰产品，更是金隅今年的绝对业绩担当。

数据透视：
* 海岄：累计网签212套，成交均价8.53万/㎡，总成交额约23亿元，去化率约46%，地价覆盖率超68%。
* 海宸元境（竞品）：网签266套，成交均价8.36万/㎡，成交额约25.8亿元，去化率超64%，地价覆盖率约93%。

01 撕毁模板：从“虚浮排场”到“硬核学养”

北京高端会所往往陷入“泳池+私宴厅+影音室”的标准模板，而海岄选择另辟蹊径。

项目摒弃冗余排场，将空间转化为篮球场、羽毛球场、壁球馆、瑜伽室等真实运动场景，辅以安静的阅读角、茶室与洽谈区，主打“好用”而非“奢华”，充满烟火气。

在此背景下，李向明与团队提出了“学养”概念。

“学养是以环境为基底、资源为支撑、社群为灵魂的‘全龄自我更新系统’。我们通过硬件空间与长效运营双向支撑，让生活方式真正落地。”

李向明指出，打动海淀高知家庭的核心在于纯粹的圈层认同。“邻居可能是北大老师、航天院专家，这种氛围本身就能激发共同进步。”

换言之，当其他开发商还在送米送油时，金隅已在输出“文化与资源”。

李向明：跨界操盘手的“降维打击”

李向明虽在京城地产圈略显生面孔，但在青岛却是响当当的“狠角色”。曾任金隅地产青岛公司营销总监，兼具营销管理与商业、文化体育资产运营经验。

他的职业生涯充满“跨界”标签：
1. 赛道切换：从宝马汽车圈转入新城控股，无缝衔接；
2. 体制转换：从民营房企新城转身加入国企金隅，适应自如。

多重跨界历练使其精通市场研究、策划推广、品牌传播、营销管理乃至投资开发。此外，他常年回归母校安工大商学院，为大学生提供职业规划指导，从一线操盘手到高校讲师，展现了超越传统卖房逻辑的格局。

去年底，李向明北上京城，接棒金铁钊的海岄营销帅印。然而数月后，剧情反转：他并未离开项目，而是转型社群运营，与何琳并肩作战。

02 何琳登场：从“逆风翻盘”到“海淀保卫战”

在男性主导的京城地产江湖中，何琳凭借硬核实力脱颖而出。

2004年入行，历经北京楼市多轮周期。其职业生涯的关键一站是华润北京。在华润置地，她操盘昌平华润·未来城市与丰台北京天誉两大标杆项目。

特别是北京天誉，作为华润从世茂手中接盘的项目，何琳力挽狂澜，实现项目起死回生，上演逆风翻盘。这一战绩成为她跳槽中建八局的“投名状”。

2024年，何琳执掌丰台中建云境营销大局。作为中建八局在京“实体名片”，云境拿地成本高达75.9亿元，且背靠华北分局总部基地，战略意义非凡。

中建云境战绩：
* 网签365套，均价79,847元/㎡，去化率43.6%；
* 成交额约37.25亿元，地价覆盖率49%。

在竞争激烈的丰台市场，何琳的表现备受金隅核心高管张晓龙与张鹏关注，随即递出橄榄枝。

从丰台到海淀，面对陌生市场，何琳肩负的不仅是销售任务，更是一场输不起的保卫战。

03 双核驱动：一攻一守，精准破局

新帅上任，海岄采取“前攻后守”的双核策略：

• 何琳（前线）：聚焦营销攻坚、房源去化与客户转化，主打“短平快”业绩冲刺，对标竞品速度，全力缩小数据差距。
• 李向明（后方）：统筹社群与品牌运营，聚焦后端价值沉淀、业主社群运营及项目IP塑造，通过“学养”社区价值落地，拔高项目长期溢价能力。

一前一后，优势互补，有效盘活了海岄的整体去化节奏。

产品去化深度解析：

海岄规划13栋6-11F洋房，总计458户，涵盖108/129/145㎡三个面积段，精准锁定纯改善客群。

1. 入门改善：108㎡（快售罄）

• 分布：1#、4#、11#楼边角位及12#楼东侧单元，共90套。
• 现状：网签78套，3套预定，基本售罄。
• 户型亮点：三室两卫，南向三面宽。玄关含800库，明卫设计。赠送南向9.6米宽飘窗及北向次卧飘窗。家政与收纳独立，实用性强。

2. 主力户型：129㎡（以价换量）

• 总量：208套，目前网签50套。
• 策略调整：何琳采取“以价换量”策略，主力户型成交均价从4月的86,345元/㎡降至6月的84,602元/㎡，姿态明确。
• 户型设计：四叶草四室，借鉴丰台“北京隅西颂”设计思路，引入转角餐边柜连通公卫洗漱盆。
• 市场反馈：尽管降价，去化速度仍显缓慢，成为当前去化的“夹心层”。

3. 终极改善：145㎡（高端热销）

• 分布：仅5#、10#楼中央位置，共160套。
• 现状：网签84套。
• 客群特征：高净值人群对价格敏感度低，更看重地段与舒适度，去化表现强劲。

总结：
海岄目前呈现“两头热、中间冷”的局面——108㎡入门盘与145㎡终极改善盘去化迅速，唯独129㎡中间层仍需攻坚。

何琳已稳住两端，129㎡户型的去化突破，将是决定这场翻身仗最终胜负的关键。只要补齐这一短板，海岄之战基本告捷。